Der Kauf eines Hauses beginnt lange bevor Sie überhaupt ein Angebot machen. Es beginnt mit der nächtlichen Suche nach Einträgen, dem Senden von Screenshots an Familiengruppenchats und stillen Berechnungen darüber, wie das Leben an einem anderen Ort aussehen könnte. Es ist gleichermaßen spannend und überwältigend, manchmal innerhalb derselben Stunde.
Was die meisten Erstkäufer überrascht, sind nicht der Papierkram oder die Kosten. Es ist die Zeitleiste. Der Prozess des Hauskaufs durchläuft verschiedene Phasen, jede mit ihren eigenen Entscheidungen, Fristen und potenziellen Knackpunkten. Zu wissen, was kommt, bevor es eintrifft, macht die ganze Erfahrung deutlich weniger stressig. Hier erfahren Sie, was Sie in jeder Section erwartet.
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Stufe 1: Vorabgenehmigung erhalten
Bevor Sie mit der Hausbesichtigung beginnen, holen Sie die Vorabgenehmigung Ihrer Hypothek ein. Der Prozess des Hauskaufs agiert schneller und wettbewerbsfähiger, wenn Sie bereits wissen, was Sie ausleihen können. Ein Vorabgenehmigungsschreiben zeigt Verkäufern, dass Sie ein seriöser Käufer und kein Sucher sind, und in einem wettbewerbsintensiven Markt kann dies den Unterschied zwischen der Prüfung Ihres Angebots und der vollständigen Ablehnung ausmachen.
Kreditgeber überprüfen Ihr Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit, Ihre bestehenden Schulden und Ihre Finanzhistorie, bevor sie eine Vorabgenehmigung erteilen. Die Zahl, die sie zurückgeben, stellt den Höchstbetrag dar, den sie zu leihen bereit sind. Dies hilft Ihnen, einen realistischen Suchbereich festzulegen, anstatt auf Häuser hereinzufallen, die Sie eigentlich nicht finanzieren können.
Zur Vorabgenehmigung zusammenzustellende Dokumente:
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen (in der Regel die letzten 30 Tage)
- Kontoauszüge (letzte zwei bis drei Monate)
- Bundessteuererklärungen (letzte zwei Jahre)
- Angaben zum Beschäftigungsnachweis
- Von der Regierung ausgestellter Ausweis
Typischer Zeitplan: Ein paar Tage bis eine Woche, je nachdem, wie schnell Sie Ihre Dokumente zusammenstellen können und wie reaktionsschnell Ihr Kreditgeber ist.
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Stufe 2: Suche nach dem richtigen Zuhause
Dies ist die Section, die den meisten Menschen Spaß macht, zumindest am Anfang. Sie scrollen durch Pay attention, planen Führungen, debattieren über die Vorzüge offener Grundrisse und entwickeln eine klare Meinung über die Ausführung von Küchenschränken. Es macht Spaß, bis man ein geliebtes Haus verliert, was die meisten Käufer mindestens einmal erlebt haben.
Die Suchphase kann einige Wochen dauern oder sich über Monate erstrecken, abhängig von Ihrem Markt, Ihrem Funds und wie spezifisch Ihre Anforderungen sind. Lagerbestände, Zinssätze und Zeitpunkt spielen alle eine Rolle dabei, wie lange dies dauert und wie wettbewerbsfähig die jeweilige Angebotssituation wird.
Schauen Sie über die Ästhetik hinaus. Priorisieren Sie diese Faktoren:
- Alter und Zustand des Daches
- Standing der Schalttafel und der Verkabelung
- Zustand der Sanitäranlagen und Wasserdruck
- Pendelzeiten und Zugang zu den Dingen des täglichen Bedarfs
- Lärmpegel in der Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten
- Stauraum und funktionale Aufteilung übertreffen den ersten Eindruck
- Qualität des Schulbezirks, falls für Ihre State of affairs related
„Anstrichfarben und Arbeitsplatten lassen sich leicht ändern. Dachaustausch und Neuverkabelung nicht. Besuchen Sie ein Haus zweimal, bevor Sie sich in es verlieben.“
Typischer Zeitplan: Je nach Marktbedingungen und Lagerbestand mehrere Wochen bis mehrere Monate.
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Stufe 3: Angebot unterbreiten
Sobald Sie das richtige Zuhause gefunden haben, hilft Ihnen Ihr Immobilienmakler bei der Erstellung eines formellen Angebots. Das ist mehr als ein Preis. Ein intestine formuliertes Angebot umfasst Ihren vorgeschlagenen Abschlusszeitplan Angeld Anzahlungsbetrag, etwaige Inspektionsrisiken, Ihre Finanzierungsbedingungen und Klarheit darüber, welche Geräte oder Einrichtungsgegenstände voraussichtlich in den Verkauf einbezogen werden.
Der Verkäufer kann das Angebot annehmen, ablehnen oder widersprechen. In einem heißen Markt werden Verhandlungen manchmal innerhalb weniger Stunden abgeschlossen. In langsameren Märkten oder bei komplexeren Konditionen können sie sich über mehrere Tage erstrecken. Sobald beide Parteien zustimmen und der Verkäufer unterschreibt, wird das Haus unter Vertrag genommen und die nächste Section beginnt.
Was ein starkes Angebot normalerweise beinhaltet:
- Kaufpreis basierend auf vergleichbaren Verkäufen in der Area
- Anzahlung (in der Regel 1 % bis 3 % des Kaufpreises)
- Eventuelle Inspektionen und Finanzierungen
- Vorgeschlagener Abschlusstermin
- Aufgeschlüsselte Liste der Einrichtungsgegenstände und Geräte, die voraussichtlich zum Haus gehören
Typischer Zeitplan: Bis zum Abschluss der Verhandlungen vergehen einige Stunden bis einige Tage.
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Stufe 4: Hausbesichtigung und -bewertung
Die Inspektion erfolgt in der Regel innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss. Ein zugelassener Inspektor durchsucht das Grundstück systematisch und sucht nach strukturellen Problemen, Sicherheitsbedenken, Dachzustand, Sanitäranlagen, elektrischen Systemen und allem anderen, was den Wert oder die Sicherheit des Hauses beeinträchtigen könnte. Sie erhalten einen schriftlichen Bericht über jeden Befund.
Von dort aus haben Sie Optionen. Sie können das Haus so akzeptieren, wie es ist, vom Verkäufer verlangen, dass er bestimmte Reparaturen vor Abschluss durchführt, einen Preisnachlass oder eine Gutschrift zum Ausgleich der Reparaturkosten verlangen oder sich zurückziehen, wenn die Probleme schwerwiegend genug sind, um Ihre Meinung zum Kauf völlig zu ändern.
Unabhängig davon wird Ihr Kreditgeber ein Wertgutachten in Auftrag geben, um zu bestätigen, dass das Haus den Wert wert ist, den Sie zu zahlen bereit waren. Liegt der Schätzwert unter dem Kaufpreis, müssen Sie und der Verkäufer neu verhandeln. Der Kreditgeber finanziert nicht mehr als den Schätzwert.
Nach dem Inspektionsbericht haben Sie folgende Möglichkeiten:
- Akzeptieren Sie das Haus in seinem aktuellen Zustand
- Fordern Sie beim Verkäufer konkrete Reparaturen an
- Verhandeln Sie einen Preisnachlass oder eine Abschlussgutschrift
- Gehen Sie weg, wenn größere, nicht offengelegte Probleme festgestellt werden (vorbehaltlich vertraglicher Eventualitäten)
Typischer Zeitplan: Ein bis drei Wochen für Inspektion, Berichtsprüfung und Bewertung.
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Stufe 5: Hypothekenbearbeitung und Underwriting
Dies ist die Section, die die Geduld der meisten Käufer auf die Probe stellt. Ihr Kreditgeber übermittelt die vollständige Kreditakte an einen Versicherer, der alles im Element prüft: Beschäftigungsverlauf, Einkommensstabilität, Schuldenverpflichtungen, Vermögenswerte und aktuelle Kreditaktivitäten. Seien Sie nicht überrascht, wenn sie nach Dokumenten fragen, die Sie bereits bereitgestellt haben, manchmal mehrmals und in aktualisierten Versionen.
Das Wichtigste, was Sie beim Underwriting tun können, ist, Ihre Finanzen absolut stabil zu halten. Finanzieren Sie kein Auto, eröffnen Sie keine neue Kreditkarte, tätigen Sie keine großen Bareinzahlungen ohne Dokumentation und wechseln Sie nicht den Arbeitsplatz. All dies kann dazu führen, dass Ihr Kredit pausiert oder weitere Überprüfungsrunden ausgelöst werden. Dies ist nicht der richtige Zeitpunkt, um finanzielle Schritte zu unternehmen, selbst solche, die scheinbar nichts mit Ihrem Hauskauf zu tun haben.
Was Sie beim Underwriting vermeiden sollten:
- Eröffnung neuer Kreditkonten jeglicher Artwork
- Große Einkäufe mit bestehendem Kredit tätigen
- Jobwechsel oder Selbstständigkeit
- Große unerklärliche Bargeldeinzahlungen tätigen
- Mitunterzeichnung von Darlehen für andere
„Das Underwriting ist nicht der richtige Zeitpunkt, um irgendetwas zu finanzieren. Behalten Sie Ihr finanzielles Bild genau so bei, wie es bei der Antragstellung struggle, und reagieren Sie so schnell wie möglich auf Dokumentenanfragen.“
Typischer Zeitplan: Zwei bis vier Wochen, je nach Kreditart, Arbeitsbelastung des Kreditgebers und wie schnell Sie auf Anfragen reagieren.
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Stufe 6: Abschlusstag
Einige Tage vor Abschluss erhalten Sie eine Abschlussmitteilung, in der Ihre endgültigen Darlehensbedingungen, die monatliche Zahlung und alle Abschlusskosten aufgeführt sind. Lesen Sie es sorgfältig durch und vergleichen Sie es mit Ihrer früheren Kreditschätzung. Fehler sind selten, kommen aber vor und dies ist Ihre letzte klare Gelegenheit, sie zu erkennen, bevor das Geld überwiesen wird.
Am Abschlusstag selbst unterzeichnen Sie eine beträchtliche Menge an rechtlichen Unterlagen, überweisen die restlichen Mittel und erwerben das Eigentum an der Immobilie. Dann bekommen Sie die Schlüssel. Einige Käufer stellen Champagner in die Einfahrt. Andere sitzen nonetheless auf dem Boden ihres neuen, leeren Zuhauses, umgeben von Kisten, und versuchen zu verarbeiten, was gerade passiert ist. Beide Reaktionen sind völlig angemessen.
Was Sie zum Abschluss mitbringen sollten:
- Amtlicher Lichtbildausweis
- Beglaubigter Scheck oder Bankscheck über die Abschlusskosten (oder bestätigte Überweisung)
- Ihre abschließende Offenlegung als Referenz
- Alle ausstehenden Dokumente, die Ihr Kreditgeber angefordert hat
- Nachweis einer Hausratversicherung
Typischer Zeitplan: Ein bis zwei Stunden am Tag selbst.
Wie der vollständige Zeitplan für den Hauskauf aussieht
Jede Transaktion verläuft in ihrem eigenen Tempo, aber die meisten Hauskäufe folgen einer vorhersehbaren allgemeinen Struktur. Hier finden Sie eine realistische Zusammenfassung, wie lange jede Etappe dauert.
Zeitplan für den Hauskauf auf einen Blick:
- Vorabgenehmigung: ein paar Tage bis eine Woche
- Haussuche: mehrere Wochen bis mehrere Monate
- Angebot und Verhandlungen: ein paar Stunden bis ein paar Tage
- Besichtigung und Begutachtung: ein bis drei Wochen
- Underwriting und endgültige Genehmigung: zwei bis vier Wochen
- Schließen: einmal
Die meisten Käufer schließen den gesamten Prozess innerhalb von zwei bis drei Monaten von der Annahme des Angebots bis zur Schlüsselübergabe ab, obwohl ein wettbewerbsintensiver Markt, Finanzierungsschwierigkeiten oder Inspektionsprobleme dieses Zeitfenster in beide Richtungen verlängern oder verkürzen können.
„Die meisten Käufer schließen den Vertrag innerhalb von zwei bis drei Monaten ab, nachdem sie ein Angebot angenommen haben. Die Käufer, die am reibungslosesten dorthin gelangen, sind diejenigen, die ihre Dokumente bereit, ihre Finanzen stabil und ihre Erwartungen festgelegt hatten, bevor sie begannen.“
Was kommt nach dem Schließen
Die Schlüsselübergabe ist das Ziel des Kaufvorgangs, aber auch der Ausgangspunkt für alles, was als nächstes kommt. Neue Eigenheimbesitzer stellen schnell fest, dass der Besitz eines Eigenheims mit Kosten und Verantwortlichkeiten verbunden ist, auf die Sie beim Kaufprozess nicht vollständig vorbereitet sind. Verständnis Eigenheimkosten, die über Ihre Hypothekenzahlung hinausgehen hilft Ihnen dabei, die tatsächlichen monatlichen Eigentumskosten realistisch zu budgetieren.
Wenn Sie auch Verbesserungen oder Aktualisierungen planen, wissen Sie wie Sie sich die aufgeschobenen Modernisierungen Ihres Hauses leisten können ist ein praktischer nächster Schritt. Und wenn Ihr Kauf mit einem Umzug verbunden ist, Der Fernumzugsführer Und Expertentipps zum Ein- und Auspacken spart Ihnen echte Zeit und Mühe. Für Käufer, die noch am Anfang ihrer Entscheidung stehen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf ist, Was Sie vor dem Kauf eines Hauses wissen sollten ist es wert, gelesen zu werden, bevor Sie mit dem Vorabgenehmigungsprozess beginnen.
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